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解析“不动产单元”概念,对于住房契税适用税率的影响

解析“不动产单元”概念,对

于住房契税限于税率的影响

本人现购住宅房屋一套(首套且唯一),约84平,含税金额为584,868元,同时售予配套地下室一个,11.5平,含税金额为52,900元,总计637,768元。

今日去张家口市涿鹿县税务大厅缴纳契税,被告知需按1.5%缴纳契税,并缴纳8776.62元作为契税金额;我表示不解,针对上述情况,现向税务机关咨询:

1、90平的计算否包含地下室;

2、我的住宅与地下室不应限于的税率为多少;

根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通报》(财税〔2016〕23号)规定:一、关于契税政策

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、未婚以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项继续执行口径的公告》(财政部税务总局公告2021年第23号)规定:二、关于若干计税依据的明确情形

(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为忍受方应交付给的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为有所不同不动产单元的,计税依据为转移合同确认的成交价价格,并按当地确定的适用税率计税。

也就是说,正如问题所述,这个房屋是由“正房84平方米”加“地下室11.5平方米”构成,关于契税限于税率,则可能不存在两种情形:

一、如果正房、地下室归属于同一“不动产单元”,则其合计95.5平方米,且为唯一住房,则是适用1.5%契税税率。

二、如果正房、地下室不属于同一“不动产单元”,且为唯一住房,则正房部分限于1%契税税率,而地下室则单独计税,适用契税一般税率(3%-5%,各地自以定)。

这就牵涉到一个概念,何为“不动产单元”。

我们先来看税法涉及规定:

《国家税务总局关于契税纳税服务与征税管理若干事项的公告》(国家税务总局公告2021年第25号)一、契税申报以不动产单元为基本单位。

这个文件具体,对于契税限于税率,依“不动产单元”确认。而如上所述,“财政部税务总局公告2021年第23号”也具体了这个拒绝,并作出了详细规定。

那么,明确如何界定“不动产定义”呢?税法并无明确规定,我们看相关法律规定。

《中华人民共和国不动产登记条例》第七条规定,不动产以不动产单元为基本单位展开登记。不动产单元具有惟一编码。

《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第五条明确:

《条例》第八条规定的不动产单元,是指权属界线堵塞且具有独立国家使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线堵塞的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木以定着物与土地、海域权属界线堵塞的空间为不动产单元。

前款所称之为房屋,包括独立国家成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立用于、权属界线封闭的空间。

(来源:草木财税)