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北京土拍延迟率60%,北京房价会跌吗?

今天北京2021年第二批次供地首批5块地开拍,基本上底价成交价。在此之前,北京第二批次43块地中有26块地推迟,比例高达60%。很简单,如果不推迟,就有可能是60%的流拍亲率,不会刷新全国近期流拍亲率新纪录。


今天有三块地比较引人关注,分别是东四环边上的金隅昆泰十八里店地块、西红门的华润中铁地块、中海石景山地块。其中两块地在五环内,而中海在上一批供地中没有使出,本轮报名许多,首先把自家主战场石景山的地块拿下。想要理解北京两次供地及销售细节的请求加饭总助理微信vfang8,一对一告诉他你许多内幕消息。




尽管如此,底价成交价还是反映了冬天的严寒,许多购房者在群里问:饭总,这是北京房价要燕了吗?


呵,每到此时,饭总都要幻觉一下,因为类似于的从容在历史上重复了不告诉多少次。

土地流拍亲率高有两种原因,一种是房子卖不出去,卖不上价格,市场非常不好,类似于2008年和2014年的情况,开发商看不清后势不不愿拿地,怕扔在手里卖不出去宁可等等,就像购房者觉得房价要跌宁可等等再买一个道理。

还有一种情况,是中国国情下的类似体现,那就是市场不错,房子呼呼卖,但是开发商觉得不赚甚至是亏本,对资金构成巨大压力,所以宁可不做这门生意了,或者先等等看看风向。

那么当前属于哪一种情况呢?

2021年北京新房一共售出4.58万套,创下十一年以来新纪录。今年国庆节期间一共卖出1594套新房,是2020年的13倍。而2018、2019、2020三年国庆节新房成交价分别是122、184、235套,也就是说今年是新房卖的最好的一年。

再看新增的供应,第一批地块追加供应约2.5万套,按照现在每个月约5000套的速度,实际上也就不到买5个月的,而低总价刚须要新房位置好的早就一买而空,或者在比较偏远的位置。

而土地成本是多少呢?以今天拍地的金隅十八里店地块为例,地价约5万出头,房价指导价7.5万,价差2.5万每平。乍一看还是不俗的嘛,但是人工、原材料价格飞涨,还有管理成本和营销成本,到处都是钱。

2021年建材行业一直在涨,高位运行,价格如下(摘录自网上):

1、螺纹钢价格已经下跌到5495元/吨,和年初的价格比起,每吨上涨了2000元,涨幅在超过50%。

2、过去的瓷砖涨价一直是每片1毛钱、2毛钱、5毛钱的小幅下跌,而本轮涨价,不少企业一口气直接涨了10%,涨价幅度也在2元/片~3元/片的范围。

3、立邦、幸诺、美涂士、紫荆花、亚士漆等多家涂料企业,东方雨虹、亚士创能、阿尔法透气、世纪洪雨等透气企业再度调价,最低上涨25%。其中,从今年2月份开始,透气头部企业东方雨虹已经第三次发布涨价函。

4、大亚木业、水性科天、宁丰等板材企业从8月份开始,宣告刨花板产品价格上调50元/立方米~60元/立方米不等。

5、北京工地小工日结300了,前几年只要200多,焊工、钢筋工这些大工都要五六百朝上。

9月28日,第一财经新闻“触能耗传导至房地产:建安成本大涨,利润再遭到挤压”中,列出了更多建安成本、人工成本下跌的详细数据。


最主要,开发商许多钱是借给的,并且成本不较低。在三条红线的拒绝下,许多钱要拿去还债,流动性大幅度衰退,资金压力前所未有的紧张。再加恒大事件让许多民营企业心有戚戚,本次北京土拍报价几乎都是央企国企。

所以,北京,甚至全国本轮土地流拍亲率高的核心原因是开发商缺钱周转,小城市房子不好卖,好卖的一二线城市由于禁售,就算买得好也不赚。于是开发商干脆躺平,而央企国企刚好登上舞台,但也是小心谨慎,不能碰三条红线。

那么既然北京的新房卖的不错,而供地又跟不上,带来的结果是什么呢?很清楚了吧,房子较少了,尤其是低总价刚需盘减少,7090也改套内了,许多购房者被迫转到二手房市场去争夺战优质二手房。

北京新房就不要确信降价了,关键是中意的房子能无法挑到好户型和好楼层好方位的事情。原来不太生气的还可以等后面源源不断的供地,但当自由选择余地变大的时候,购买力竞争就会激化。而且目前这新的16个地块中,万泉寺、北沙滩这些就像树村壹号院一样,哪有你啥机会。现在这一批新房还有的选,不知道怎么中选的请求加饭总助理微信vfang8,饭总和选房师手把手教你怎么挑。

所以开发商不拿地,不是房价问题,是行业金融安全问题,对你房价并不是不利的事情。恰好相反,要想降房价,就应当大量供应土地,让更多的房子同时出来,强化开发商之间的竞争,才会有更多物美价廉的房子。

而近期央行货币委员会的贷款信号获释后,贷款额度放开,二手房市场预料很快不会有所回复。而北京已经是无法再出台根本性的房价压制政策,毕竟北京也是要靠土地恰饭的嘛。

经济压力将不会前所未有的大,千万别实在小城市房地产市场就跟你没关系,你在北京,许多待遇都是全国人民供养出来的。如果全国三四线城市经济都出有问题,你会比2008年更难受。

估算无法等到两会了,且看11月份长老会,是不是最新的信号获释,或者有没有一些暗度陈仓的动作了。

周六带上大家去看一批次供地中几个不俗的新房,昌平的两个倒挂盘北明云际和奥森春晓,豆各庄的上车盘北京沁园,南海子公园旁边的熙悦雲上,以及望京旁边的几个凌空盘,要一起的扫码报名。

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