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报告来了|2021年三季度重庆房地产市场研究与预判

城市发展

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城市发展

1、地理:

城市发展不断外竣,目前呈现北、西三路,城区范围已基本定型,未来拓展空间主要在西部科学城区域。

2、扩容:中心城区缺乏更多拓展空间,抗拒重庆配套,并交织“成渝经济圈”战略;交通相连增进璧山、江津等区县“融城”提速,变相不断扩大中心城区范围。

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政策环境

1、全国政策:中央重申“房住不炒”定位,全面落实房地产长效机制,房地产金融监管继续从严,调整二批次土地出让政策,稳地价、稳房价、稳预期。

2、重庆政策:全国监管不动,重庆政策进一步放宽;重庆实施政策强化预售资金监管。

土地投资

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行业变化

1、行业变化:二批次20城推出拍卖会新政,设“限”调控地价,从“贤”监管企业资金来源。

2、成交价表现:土拍电影规则优化下稳地价效果明显,各城市土地市场普遍“遇冷”。

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中心城区土地市场

1、可供地方向:南、北、西区域放量差异弱化,1.5的环仍为土地成交主战场,区域布局更趋平衡。

2021年前三季度蔡家、中央公园、空港西区、茄子溪、双碑井口、土主等板块为重点供应区域,呈现热力堆积。

2、二批次后板块市场变化二批次地价涨幅高于房价,供地偏潜力区域,市场信息较弱,导致企业对这些地保守第一时间,慎重投资;核心区价值高,抗压能力强劲,流拍亲率坐落于最低位。

从2021年1-9月住宅量价走势来看,房价持续呈现出涨势,一批次土拍后,市场热度高涨,5月成交量超过峰值,6月受之后买方开始从容,市场逐步转入热烈期,成交量持续减少,9月住宅成交量达最低值,由于高地价项目入市,房价持续上涨;9月散户去化率降到28.57%,观望态度浓厚。

3、二批次后金融末端变化:资金监管趋严,房企资金承压下拿地意愿受抑制。

4、板块利润展现出 :蔡家、井双等热门板块利润空间及房价涨幅相对较大,更不受房企注目。

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5、板块身体健康度表现 :城市核心板块地位稳固,热门板块客户接受度亦向好。

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企业投资

1、中心城区拿地方向:头部房企勇当开辟者,深耕、成长型追随,并注目核心区。

2、拿地方式 :市场整体已透露缴并购项目较较少,后期入股成为企业增储新的机会。

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3、中心城区榜单 :深耕型房企高量布局,“国家队”房企以资金优势突围。

4、投资区域及保守度 :区县低中心城区近7%,区县投资呈大集中小集中于;缺货型房企/国家队拿地最猛。

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房地产市场

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商品房市场展现出

1、商品房市场容量:受集中土拍电影政策调整及楼市政策持续收紧,重庆房地产市场21年前三季度持续震荡运行,前三季度商品房成交1924.36万方,同比上涨30%,居近五年之最;成交价均价维持稳步上涨,前三季度均价约13539元/㎡,同比下跌9%。

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2、商品住宅市场容量:土拍电影热度减弱叠加金融政策紧缩,第三季度市场转入调整期,均价稳中有升。

3、商品住宅区域容量:渝北巴南沙区承担中心城区总成交量近六成份额,传统核心区渝中区成交价均价排在全市。

从各区域市占率变化来看,渝北、巴南、沙坪坝三大区市场区域成交价占比波动较显著,市占率增高最明显的区域为渝北区,下降6%,巴南、沙坪坝区市场亲率下降5%,其余各区市占率保持相对平稳 。

4、商品住宅区域竞争格局:南岸、渝中区竞争集中,主力“单品”市占率超强10%;渝北沙区多盘齐售,竞争压力大。

累计3季度,成交量TOP3区域内前三主力项目成交价份额占比集中在5-7%;凭借项目自身大盘优势、高性价比获得不俗成绩。

5、商品住宅存量:第三季度市场遇冷,表现供大于求,住宅存量回升,去化周期维持在3个月左右。

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6、库存结构:低价地库存出清周期仅18个月,1.5-2年城市均价整体跳涨。

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7、板块竞争格局:北区热点板块表现活跃,二环热点大量出货,中央公园成交量破140万方远超强其他板块稳坐TOP1,均价超2万/㎡板块数量达10个。

8、板块展现出:核心区涨幅显著,新兴热点板块热度上扬。

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9、二手房市场:二手房整体市场成交量价维稳,自2季度房企回收新房折扣,一二手房价差逐步拉大,渝中区受房屋年限较老因素影响,一二手房价差较小。

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10、商品住宅排行榜:北区、西区品牌房企主导市场,大盘优势显著,华侨城稳居榜首。

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11、商业供需:供应市场疲软,成交市场以价换量明显,价格暴跌九千元,渝北巴南主力供销,各区均价波动幅度显著。

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12、商务供需:整体市场展现出供不应求,但成交市场持续下滑,价格同比降幅扩大,渝北主力供销。

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产品结构

1、产品结构变化:城市总体购买力增强,刚须要小面积呈现强劲增趋势,刚改改善总体占比减少,市场总价承受力提升。

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2、商品住宅业态结构:土地容积率低密化进程减缓,低价刚需型产品市场份额逐渐衰退但产品 仍以“刚须要刚改”为主。

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3、商品住宅产品结构:产品集中度较高,刚需高层和经济洋房产品主导市场,别墅总价基本控制在250万上下。

2021年前三季度成交价结构展现出中,目前市面上各类产品仍严控面积,以此来减少客户总价抗性。高层成交主力集中于在面积90-110㎡总价100-120万;洋房成交价主力集中在面积90-110㎡总价120-140万;别墅成交主力集中在130-150㎡总价200-250万。

4、开盘股份:2021第三季度市场遇冷推案缓慢,认购亲率与19年同期水平还有差距,二环新兴热点板块高关注度项目持续面市。

从整体认购亲率来看,今年进年客户购房信心回落,市场升温较快,股份亲率变化幅度小,第二、三季度股份率上涨至61%。

5、后市竞争:

第一批次土拍电影成交地块46宗,4宗已散户,25宗未动工,总体容积率在1.5-2.0之间。

第二批次土拍电影成交价地块28宗,容积率均大于2.5,观音桥地块成交价楼面价为13300元/㎡,沦为本次土拍地王。

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6、待面市项目:第四季度新的面市项目集中于热点区域北区和西区,多个外环板块项目将在第四季度面市,外环热点板块改善业态竞争激烈。

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企业展现出

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